Müteahhit ile Yaşanan Uyuşmazlıklarda Ne Yapılmalı?

Mayıs, 2025

İnşaat projeleri büyük yatırımlar ve beklentiler içerir. Ancak bu süreçte yaşanan müteahhit kaynaklı sorunlar, hem maddi hem de manevi zarar doğurabilir. Arsa sahipleri, konut alıcıları veya iş ortakları, müteahhit ile yaşanan uyuşmazlıklarda hangi haklara sahip olduklarını ve ne gibi hukuki adımlar atabileceklerini çoğu zaman bilmemektedir.

Bu yazımızda müteahhit ile yaşanan başlıca uyuşmazlık türlerini, çözüm yollarını ve Emir Hukuk Bürosu olarak sunduğumuz destek hizmetlerini ele alıyoruz.

En Sık Karşılaşılan Müteahhit Uyuşmazlıkları

1. İnşaatın Zamanında Teslim Edilmemesi

Sözleşmede belirtilen süreye rağmen inşaatın tesliminin gecikmesi, en yaygın sorunlardan biridir. Şayet gecikme müteahhitten kaynaklanan bir sebebe dayanıyorsa, arsa sahibine veya konut alıcısına zarar verdiği için sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın istenmesi veya menfi ve müspet zararların tazmini talebi gündeme gelebilir.

2. Eksik veya Ayıplı İş Teslimi

Müteahhit, sözleşmede ve teknik şartnamede kararlaştırılan standartlara uygun iş yapmak ve taşınmazı bu şekilde teslim etmek zorundadır. Aksi halde arsa sahipleri, bu eksik ve ayıbın giderilmesini, aynen ifa kapsamında eksik ve ayıplı işlerin bedelinin ödenmesini, aynen ifanın bir görünümü olarak nama ifayı, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshini ve ayıplı iş nedeniyle tazminat talep edebilir.

3. Sözleşmeye Aykırı Malzeme Kullanımı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanırken sözleşmenin bir eki olarak teknik şartname de imzalanır. Bu teknik şartnamede inşaatın hangi tür ve kalitede malzeme ile ne şekilde yapılacağı marka ve cins örnekleri verilerek belirtilir. Belirtilen kalitesiz ya da farklı malzeme kullanımı karşılaşılabilen bir durumdur. Bu gibi durumlarda, öncelikle teknik bilirkişi raporları alınarak delil tespiti yaptırılmalı ve somut olayın özelliğine göre hukuki süreç başlatılmalıdır. Burada inşaatın geldiği seviyeye göre sözleşmenin geriye ve ileriye etkili feshinden hangisinin tercih edileceği belirlenmeli, ayrıca tercih edilecek fesih türüne göre talep edilecek tazminat türleri de ortaya konulmalıdır.

4. Tapu Teslimi Yapılmaması

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça görülen bir problem, müteahhidin kendi payına düşen daireleri satın alanlara tapularının süresinde devredilmemesidir. Bu durum inşaat tamamlanıp teslim edildiğinde tapusunu almayı bekleyen üçüncü kişiler bakımından çok tehlikelidir. Avans tapu olarak isimlendirilen bu uygulamada elinde yeterli sermayesi olmayan müteahhit henüz inşaatı tamamlayıp teslim etmediği halde, inşaatın geldiği seviyeye göre elde etmeye hak kazandığı daire veya dükkanları üçüncü kişilere satarak nakit elde etmektedir. Ancak inşaatın süresinde tamamlanamaması, eksik veya ayıplı teslim edilmesi, iskan ruhsatının alınmaması gibi durumlarda üçüncü kişilerin tapularını alması zora girebilir. Böyle bir durumun varlığı halinde somut olay çok iyi irdelenmeli, yapılacaklar sırasıyla belirlendikten sonra hukuki sürece başlanmalı ve kararlılıkla mücadele edilmelidir.

5. Yasal Ruhsat ve İzinlerin Alınmaması

İnşaat ruhsatı olmayan ya da ruhsata (projeye) aykırı olarak yapılan inşaatlar ve tamamlandığı halde yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) olmayan yapıların tespit edilmesi halinde yıkılmasına gidecek kadar büyük riskleri vardır. Bu durumda sözleşme incelenmeli, eğer taşınmazın inşaat ruhsatına aykırı olarak yapılması söz konusu ise veya iskan ruhsatı alınması müteahhittin borcu olarak düzenlendiği halde iskan alınmamışsa ihtimallere göre sözleşmenin feshi, nama ifaya izin, tazminat talepleri ve ceza-i şartın ödenmesi gibi hukuki yollara başvurulmalıdır.

Müteahhit Uyuşmazlıklarında Atılabilecek Hukuki Adımlar

1. Sözleşmenin İncelenmesi

İlk adım, müteahhit ile yapılan sözleşmenin ve ekleri ile varsa eğer müteahhitte verilen vekaletnamenin detaylıca incelenmesidir. Hak ihlali olup olmadığı sözleşme hükümleri doğrultusunda taşınmazın durumu gözetilerek değerlendirilmelidir. İleride geri dönülmesi çok zor sorunların ortaya çıkmaması için, önleyici hukuk tedbiri olarak, incelemenin sözleşme imzalanmadan önce, henüz müzakere aşamasında yapılması taraflar için hayati önem taşımaktadır.

2. İhtarname Gönderilmesi

Bazı durumlarda müteahhitte ihtar gönderilerek eksiklerin giderilmesi veya sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirilmesi talep edilebilir. Zorunlu olmamakla birlikte ispat kolaylığı sağlaması açısından ihtarın noter kanalıyla gönderilmesi daha iyi olur. İhtar gönderilmesi, temerrüdün gerçekleşmesi bakımından dava sürecinde önemli bir delildir.

3. Eksik ve Ayıplı İş Tespiti (Bilirkişi Raporu)

Uzman bilirkişilerin yapacağı incelemelerle yapıdaki eksik ve kusurlar tespit edilir ve bunlar Mahkeme kararına uygun şekilde raporlanır. Bu bilirkişi raporu açılması düşünülen dava sürecinde taraflara somut dayanak sağlar. Böylece Mahkeme hakiminin bazı şeylere kanaat getirmesi, ihtiyati haciz ve ihtiyati tedbir taleplerini değerlendirmesi kolaylaşır.

4. Arabuluculuk Süreci

Arabuluculuk taraflar arasında iradi olarak müzakerelerin yürütüldüğü ve tarafların uyuşmazlığı bu müzakereler ile barışçıl olarak çözüme kavuşturmayı hedeflediği bir süreçtir. Bu bakımdan bazı uyuşmazlıklar yönünden arabuluculuk süreciyle tarafların hızlı ve ekonomik bir çözüm bulmaları mümkündür. Anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir. Ancak bazı uyuşmazlık türleri zorunlu olarak arabuluculuğa tabidir. Özellikle asliye ticaret ve tüketici mahkemesinde açılması gereken davalar öncesinde davacıların arabuluculuk yolunu bir dava şartı olarak yerine getirmesi gerekmektedir. İradi veya zorunlu olması fark etmeksizin müteahhit ile yaşanan uyuşmazlıklarda hak kaybına uğramamak adına müzakerelerin dikkatlice yürütülmesi önemlidir. Aksi taktirde telafisi imkansız zararlar ortaya çıkabilir.

5. Sözleşmenin Feshi ve Tazminat Davası

Arsa sahipleri eğer haklı nedenler varsa, aynen ifadan vazgeçip sözleşmenin feshini isteyebilir. Sözleşmenin feshi ile birlikte menfi ve müspet zararlar için tazminat davası açılabilir. Burada sözleşmenin feshi istemiyle tazminat isteminin birbiriyle uyumlu olmasına dikkat etmek gerekir. Ayrıca ceza koşulunun ve munzam (aşkın) zararların tazmininin de değerlendirilmesi gerekir.

6. Tapu İptal ve Tescil Davaları

Kat karşılığı projelerde hak edilen daire teslim edilmemişse, tapu iptal ve tescil davası ile mahkeme yoluyla tapu devri talep edilebilir. Özellikle müteahhittin payına düşen bağımsız bölümleri adi yazılı sözleşmeyle satın alan tüketicilerin tapularına kavuşmak için arsa sahipleri ile birlikte müteahhitte karşı dava açması gerekebilir. Bu tür uyuşmazlıkların çözümü usul kurallarına hakim olmayı, çok iyi seviyede teknik hukuk bilgisini ve tecrübeyi gerektirmektedir.

Emir Hukuk Bürosu Olarak Sunduğumuz Hizmetler

Emir Hukuk Bürosu, gayrimenkul ve inşaat hukuku alanındaki derin uzmanlığıyla, müteahhit ile yaşanan tüm hukuki süreçlerde müvekkillerinin haklarını en etkin şekilde korur. Sunduğumuz hizmetler şunlardır:

Müteahhit sözleşmelerinin hazırlanması ve risk analizi
Eksik, ayıplı ya da gecikmiş işler nedeniyle ihtarname hazırlanması
Arabuluculuk müzakere süreçlerinin yürütülmesi
Eksikliklerin bilirkişi aracılığıyla tespiti
Sözleşmenin feshi ve tazminat davalarının açılması
Tapu iptal ve tescil davaları
Dava ve icra takip süreçlerinin profesyonel şekilde yönetimi

Her müvekkilimizin dosyasını, projenin hukuki ve teknik yönlerini dikkate alarak titizlikle değerlendiriyor; en hızlı ve etkili çözüm yollarını sunuyoruz.

Müteahhit ile yaşanan uyuşmazlıklar karşısında hak kaybı yaşamamak için doğru adımlar atmak ve uzman bir hukuk bürosundan destek almak hayati öneme sahiptir. Emir Hukuk Bürosu olarak müteahhit kaynaklı tüm sorunlarda yanınızdayız.