Tapu Devri Yapılamıyorsa Ne Olur? Temliken Satışta Tüketicinin Tazminat Hakkı

Henüz tapusu devredilmemiş, ancak bedeli ödenmiş konutların tapu devri yapılamadığında, tüketiciler sıklıkla "tapunun aynen tescili" için dava açmaktadır. Ancak her zaman aynen ifa mümkün olmayabilir. Bu gibi durumlarda, alıcının mağduriyetinin nasıl giderileceği hukuki açıdan önemli bir sorun olarak karşımıza çıkar. İşte bu yazıda, aynen ifanın mümkün olmadığı hallerde tüketicinin tazminat talep etme hakkı ve bu konuda Yargıtay uygulamaları ele alınacaktır. Ayrıca imar hukuku ve gayrimenkul alanında uzman avukatımızın detaylı uzman görüşlerine yazımızda yer verdik.

Aynen İfanın Mümkün Olmadığı Haller

Aynen ifa, müteahhidin edimini — yani tapuyu devretmesini — aynen yerine getirmesidir. Ancak aşağıdaki hallerde bu mümkün olmayabilir:

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi,
• Satılan bağımsız bölümün arsa sahibine ait olması,
• İnşaatın kaçak yapılması,
• İnşaatın kabul edilebilir seviyeye ulaşmaması,
• Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmesi.

Bu hallerde, mahkemeler çoğunlukla aynen ifa yerine tazminat yoluna gitmektedir.

Tazminat Talebinin Dayanağı

Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesi, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumunda borçlunun — kusursuz olduğunu ispat etmedikçe — alacaklının zararını tazminle yükümlü olduğunu belirtir.

Bu zarar genellikle müspet zarardır. Yani eğer sözleşme ifa edilseydi alıcının mal varlığı ne durumda olacaktıysa, o durum ile mevcut durum arasındaki fark tazmin edilmelidir. Bu bağlamda yüklenici ile alıcı arasındaki sözleşme sona ermez, sadece yüklenicinin edimi (tapuyu devretme) artık tazminatla karşılanır.

Tazminatın Hesaplanmasında Karşılaşılan Sorunlar

Çoğu zaman alıcılar, yıllar önce ödedikleri bedelin karşılığında tazminat talep etmektedir. Ancak taşınmazın değeri bu süreçte ciddi oranda artar. Örneğin, 5 yıl önce 100.000 TL’ye anlaşılan bir dairenin bugünkü rayiç değeri 1.000.000 TL olabilir. Bu durumda sadece 100.000 TL + faiz ödenmesi, alıcının mağduriyetini gidermez. Bu nedenle uygulamada, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin tazminat olarak ödenmesi gerektiği yönünde gelişen bir içtihat söz konusudur.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 10.04.2018 tarihli kararında şu şekilde karar vermiştir:

“... dava konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeri tespit edilerek bu bedelin tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Benzer şekilde, 2014/4280 E., 2014/10295 K. sayılı kararda ise bedelin sözleşmede yazılmamış olması, ancak bedelin ödendiğinin anlaşılması hâlinde dahi tazminat talebinin kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Tapusunu alamayan alıcıların, aynen ifa mümkün olmadığında dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden tazminat isteme hakkı Yargıtay içtihatlarıyla desteklenmektedir. Ancak davaların uzun sürmesi ve icra aşamasının zorluğu göz önüne alındığında, tüketicilerin zararının tamamen karşılanması her zaman mümkün olmayabilir.

Bu nedenle hak kayıplarına uğramamak için bu tür hukuki süreçlerde profesyonel destek alınması büyük önem taşımaktadır.

Hukuki Destek Almak İçin Uzman Avukatımızla İletişime Geçin

Taşınmazın tapusunu alamama, aynen ifanın imkânsız hale gelmesi ve bu süreçte doğan tazminat talepleri gibi konular; teknik bilgi ve dikkatli bir dava stratejisi gerektirir. Bu alandaki bir eksiklik, telafisi zor mağduriyetlere yol açabilir.

Avukatlık hukuk büromuz, temliken satıştan doğan tapu iptal ve tescil davaları, müteahhit kaynaklı mağduriyetler ve taşınmaz hukukuna ilişkin diğer tüm uyuşmazlıklarda müvekkillerine etkin, hızlı ve çözüm odaklı hukuki destek sunmaktadır.

Eğer siz de benzer bir durumla karşı karşıyaysanız ya da hak kaybına uğrama ihtimaliniz olduğunu düşünüyorsanız, bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.

Sizin için buradayız. Haklarınızı birlikte koruyalım.