Ön Ödemeli Satış Sözleşmesi İle Konut Satın Alınmasında Müteahhitlik Şirketinin İflası
Son yıllarda konut fiyatlarının artmasıyla birlikte birçok kişi, henüz inşası tamamlanmamış veya hiç başlamamış projelerden daire alma yoluna gitmektedir. Bu yöntemde genellikle “ön ödemeli konut satış sözleşmesi” imzalanmakta; kimi zaman daire bedelinin tamamı, kimi zaman da taksitlerle bir kısmı ödenmektedir. Ancak bu süreçte en büyük risk, yüklenici yani müteahhit şirketin iflas etmesidir. Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatımızın detaylı görüşlerini yazımızda bulabilirsiniz.
Peki böyle bir durumda konut alıcısı ne yapmalı? Haklarını nasıl aramalı?
Ön Ödemeli Satış Sözleşmesi Nedir?
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu yöntemle alınan konutların çoğu henüz tamamlanmamıştır; hatta bazen temel dahi atılmamış olabilir. Dolayısıyla bu tür bir sözleşme, konut alıcısı açısından ciddi bir güven ilişkisi gerektirir.
Müteahhit İflas Ederse Ne Olur?
Eğer sözleşme imzalanan müteahhitlik şirketi iflas ederse, İcra ve İflas Kanunu (İİK) devreye girer. Bu durumda müteahhitin tasarruf yetkisi sona erer ve onun yerine “iflas idaresi” geçer. Artık şirketin malvarlığı üzerindeki işlemleri, davaları ve alacakları iflas idaresi yönetir.
Davalar Ne Olur?
• İflastan önce açılmış davalar: Müteahhitlik şirketinin açtığı ya da hakkında açılmış davalar iflasla birlikte durur. Bu durma, ikinci alacaklılar toplantısından 10 gün sonrasına kadar devam eder. Bu süre zarfında iflas idaresi, hangi davaların takip edileceğine karar verir.
• Yeni dava açmak: Alıcı, müteahhide karşı tapu iptali ve tescil davası veya bedel iadesi talepli dava açmışsa, bu davalar da geçici olarak durur ve iflas sürecine göre şekillenir.
Tapu Teslim Edilmemişse
Müteahhit iflas ettiğinde, konut alıcısının tapu tescil hakkı genellikle para alacağına dönüşür. Yani taşınmazı almak mümkün olmayabilir, bunun yerine müflise ödenen bedelin geri alınması gündeme gelir. Ancak bu da kolay değildir:
• Alıcının ödediği bedel, taşınmazın güncel rayiç değerine göre değil, geçmişte ödediği tutara göre belirlenir.
• Tahsil süreci iflas masasından ödeme sırasına göre yapılır.
• Alıcı, oturduğu evi terk etmek zorunda kalabilir; çünkü taşınmaz iflas masasına girer ve cebri icra yoluyla satılabilir.
İflas İdaresi Ne Karar Verebilir?
İflas idaresi, bazı durumlarda konutun aynen alıcıya devrine, yani tapunun teslimine karar verebilir. Ancak bu, alacaklılar toplantısının da uygun görmesine bağlıdır. Eğer bu yönde bir karar çıkmazsa, açılmış olan tapu tescil davaları konusuz kalır.
Uygulamada Ne Gibi Sorunlar Yaşanıyor?
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi 1/12/2022 tarih ve 2021/639 Esas, 2022/2849 Karar sayılı kararında da belirtildiği gibi, iflas süreci son derece karmaşıktır. Alıcının alacağını iflas masasına yazdırması, masanın bu alacağı kabul etmesi, gerektiğinde ikinci alacaklılar toplantısının yapılması gibi birçok adım bulunmaktadır.
En büyük sorunlardan biri ise şu: Alıcı taşınmaza fiilen yerleşmiş ve içinde yaşamaya başlamış olsa bile, tapuyu alamamışsa o taşınmaz alıcının değildir. Bu taşınmaz iflas masasına dahil edilir ve alıcı konutunu kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilir.
Ne Yapmalı? Önleyici Hukuki Adımlar
Bu riskli sürece karşı alıcılar ne yapmalı?
• Ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılmadan önce mutlaka hukuki danışmanlık alınmalıdır.
• Müteahhit şirketin mali durumu araştırılmalı, geçmiş projeleri incelenmelidir.
• Sözleşme hükümleri dikkatle incelenmeli, özellikle teminat ve teslim şartları net şekilde yazılmalıdır.
• Mümkünse banka teminat mektubu, inşaat tamamlanmazsa bedel iadesi gibi ek güvenceler talep edilmelidir.
Ön ödemeli konut alımında müteahhidin iflası, alıcı açısından hem maddi hem manevi yıkıcı sonuçlar doğurabilir. Sözleşmenin yapıldığı tarihte büyük umutlarla alınan bir konut, aylar içinde iflas kararıyla birlikte büyük bir belirsizlik ve hak kaybına dönüşebilir.
Bu nedenle hem sözleşme öncesi hem de iflas sonrasında sürecin profesyonelce yönetilmesi gerekir. Böylece hak kayıplarının önüne geçilebilir ve alıcının zararı en aza indirilebilir.
Avukatlık Hukuk Büromuz Bu Süreçte Yanınızda
Ön ödemeli konut satışları, iflas süreci, tapu tescil ve alacak takibi gibi alanlarda uzmanlaşmış hukuk büromuz, hem önleyici hukuki destek hem de dava sürecinde müvekkillerine etkin temsil sağlamaktadır.
Bu tür riskli işlemlerde profesyonel yardım almak, hak kayıplarını önlemenin en etkili yoludur. Detaylı bilgi ve danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
