Müteahhidin SGK ve Vergi Borcu Varken İskan Alınabilir mi?

İskan (yapı kullanma izni) süreci, inşaatı tamamlanmış binaların yasal olarak kullanılabilmesi için en kritik aşamalardan biridir. Ancak özellikle müteahhidin SGK veya vergi borçları nedeniyle yapı sahiplerinin iskan alamaması, uygulamada sıkça yaşanan ve ciddi mağduriyetlere yol açan bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yazımızda, müteahhidin borcunun maliklerin haklarını engelleyip engelleyemeyeceği konusundaki yasal düzenlemeleri, Danıştay içtihatlarını ve Bakanlık görüşlerini ayrıntılı şekilde inceliyor; ayrıca avukatımızın konuya ilişkin yol gösterici değerlendirmelerine ve önerilerine de yer veriyoruz.

İskan (Yapı Kullanma İzni) Nedir?

İskan belgesi, bir yapının ruhsatına ve onaylı projeye uygun şekilde tamamlandığını, artık kullanım ve oturum için uygun olduğunu gösteren resmi bir belgedir. Belediyelerin İmar Müdürlüklerince verilen bu belge olmadan, yapı yasal olarak kullanıma açılamaz. Elektrik, su ve doğalgaz gibi altyapı bağlantıları için de ön koşuldur.

Müteahhidin Borcu Varsa Malikler İskan Alabilir mi?

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun; inşaatı tamamlanan binalarda, yapı müteahhidinin SGK ya da vergi borcu olması nedeniyle yapı kullanma izninin verilmemesidir. Bu durumdan, arsa sahipleri veya bağımsız bölüm malikleri doğrudan etkilenmekte, kendi kusurları olmamasına rağmen ciddi mağduriyetler yaşamaktadır.

Peki, bu durum yasal mı? Müteahhidin borcu varken, yapı sahibi iskan alabilir mi?

Mevzuat Ne Diyor?

SGK Kanunu’nun Yaklaşımı

5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu’nun 90. maddesine göre, belediyeler yapı kullanma izni verilmeden önce inşaattan kaynaklı prim borcu olup olmadığını SGK'dan sorgulamakla yükümlüdür. Bu, kamu alacaklarının güvence altına alınması için getirilen bir düzenlemedir.

Ancak uygulamada bu hüküm yanlış yorumlanarak, borçlu müteahhit dışında kalan maliklerden de SGK ilişiksizlik belgesi istenmekte; bu belge sunulmadığında yapı kullanma izni reddedilmektedir.

İmar Kanunu’nda Değişiklik: 5940 Sayılı Kanun

Bu adaletsiz uygulamanın önüne geçmek için 09.12.2009 tarihli 5940 sayılı Kanun’la 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28. maddesine ek yapılan düzenleme şu şekildedir:

“Fenni mesullerce denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporları hazırlanan, yapı sahibi, fenni mesuller ve ilgili idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile tamamlandığı belirlenen, ancak yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçları nedeniyle yapı kullanma izni verilemeyen yapılar için, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine yapı kullanma izin belgesi verilir.”

Bu düzenleme açık bir şekilde, iskan başvurusu yapan kişi müteahhit değilse, müteahhidin borçlarından etkilenmeden yapı kullanma izni alabileceğini hükme bağlamaktadır.

Yürütmeyi Durdurma Kararı Alınması Mümkün

Yapı müteahhidinin borçları nedeniyle iskan başvurusu reddedilen maliklerin, bu durumu yargıya taşıması hâlinde yürütmenin durdurulması kararı alınması da mümkündür.

Bu konuda taraf vekili olduğumuz bir dosyada net bir tutum almıştır:

“Yapının müteahhidi olmayan yapı sahibi konumundaki başvuranın, SGK ilişiksiz belgesi ibraz etmesine gerek olmadığı halde, bu gerekçeyle yapı kullanma izin belgesi verilmemesi hukuka aykırıdır. Bu tür işlemler mülkiyet hakkına müdahale niteliğindedir ve telafisi güç zararlar doğurabilir.”

Bu gerekçeyle, mahkeme belediyenin işleminin yürütmesini durdurmuştur. Bu karar, benzer durumda olan tüm yapı sahipleri için emsal teşkil eder niteliktedir.

Yargı Kararları Ne Diyor?

Danıştay 6. Dairesi 03.03.2010 Tarihli E. 2008/1940, K. 2010/2085 kararı

Bu davada yapı müteahhidinin SGK prim borcu olduğu gerekçesiyle yapı sahibinin iskan başvurusu reddedilmiştir. Danıştay, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28. maddesine yapılan değişikliği hatırlatarak şu şekilde hüküm vermiştir:

“Yapının müteahhidi olmayan kişiye, müteahhidin SGK borcu bulunduğu gerekçesiyle yapı kullanma izin belgesi verilmemesinde hukuka uygunluk bulunmamaktadır.”

Danıştay, borçtan sadece müteahhidin sorumlu olduğunu, yapı sahiplerinin bu borçtan etkilenemeyeceğini açıkça ortaya koymuştur.

Danıştay 6. Dairesi 16.03.1995 Tarihli E. 1994/4348, K. 1995/1092 kararı

Bu kararda da, prim borcu olan kişiden daire satın alan malike iskan izni verilmemesi konusu değerlendirilmiş ve şu sonuca varılmıştır:

“İşverenin SGK borcu nedeniyle yapı kullanma izninin reddi, bağımsız bölüm satın alan malik açısından hukuka aykırıdır.”
Bu içtihat, o tarihlerde dahi kamu alacağı gerekçesiyle borçlu olmayan maliklerin mağdur edilmesinin yargıdan dönmekte olduğunu göstermektedir.

Bakanlık Görüşü: Malikler İskan Alabilir

T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 17576483-045.01 sayılı, Kısmi Yapı Kullanma konulu resmi görüş yazısı da bu konuyu açık şekilde açıklığa kavuşturmuştur:

“Yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebiyle iskan başvurusu yapıldığında, müteahhidin borçları nedeniyle yapı kullanma izninin verilmemesi mümkün değildir. SGK ilişiksizlik belgesi yalnızca yapı müteahhidinden istenebilir.” 

Görüş yazısında ayrıca, bu tür uygulamaların Anayasa’nın mülkiyet hakkı (m. 35) ve ceza sorumluluğunun şahsiliği (m. 38) ilkeleriyle çeliştiği, bu nedenle hukuken geçerli sayılamayacağı da belirtilmiştir.

Müteahhidin Borcu Maliklerin Hakkını Engellemez

Yukarıdaki kanunlar, Danıştay kararları ve bakanlık görüşü birlikte değerlendirildiğinde, iskan başvurusu yapan malik müteahhit değilse, SGK ya da vergi borcu gerekçesiyle yapı kullanma izni talebi reddedilemez.

Yani:

• Yapı tamamlandıysa,
• Tespit tutanağı varsa,
• Başvuru müteahhit dışında bir yapı sahibinden geliyorsa,

Belediyeler iskan vermekle yükümlüdür.

Ne Yapmalısınız?

Belediyeniz, müteahhidin SGK ya da vergi borcunu gerekçe göstererek iskan başvurunuzu reddettiyse:

• İmar Kanunu’nun 28. maddesini dilekçenizde belirtin.
• Danıştay ve idare mahkemesi kararlarını emsal gösterin.
• Gerekirse idare mahkemesinde yürütmeyi durdurma talepli iptal davası açın.

Avukatlık Büromuzdan Hukuki Destek Alın

Müteahhidin SGK veya vergi borcu nedeniyle iskan alamıyorsanız, bu sizin hakkınızın ihlal edilmesi anlamına gelir. Oysa kanun, yargı kararları ve bakanlık görüşleri açık: Borçlu olan yapı müteahhididir, siz değil.

Ancak bazı belediyeler hâlâ mevzuata aykırı uygulamalarla malikleri mağdur etmektedir. Bu noktada avukatınızdan hukuki destek almanız, zaman kaybını ve hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.

Avukatlık Hukuk Büromuz Neler Sunar?

• İskan başvurusunda belediyeler nezdinde hukuki temsil
• SGK ilişiksizlik belgesi taleplerine karşı itiraz dilekçeleri
• İdari işlem iptali ve yürütmenin durdurulması davaları
• Tapu işlemlerinde iskan zorunluluğu konusunda hukuki danışmanlık
• Arsa sahipleri ve alıcılar için önleyici hukuki strateji planlaması

Haklarınızı öğrenin, hukuki süreci güvenle yönetin. Yapı kullanma izni sürecinizin her adımında, mevzuata uygun, etkili ve hızlı çözümlerle yanınızdayız.