Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tarafların Hakları Nelerdir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan, yüklenicinin arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde yapacağı inşaat karşılığında, arsa sahibinin inşa edilecek yapıdan belirli sayıda bağımsız bölümü yükleniciye vermeyi taahhüt ettiği bir sözleşme türüdür. Bu tür sözleşmeler, inşaat sektöründe oldukça yaygın olup, arsa sahiplerinin maliyet yüküne girmeden taşınmazlarını değerlendirmelerine yüklenicilerin de arsa maliyeti olmadan yapı inşa etmelerine olanak tanır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri genellikle iki ayrı sözleşmeyi bir araya getirir:
• Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi
• Eser (yüklenim) sözleşmesi
Taraflar Kimlerdir?
Bu sözleşmenin iki temel tarafı vardır:
1. Arsa Sahibi: Arsanın maliki olan kişi ya da kişiler.
2. Yüklenici (Müteahhit): İnşaatı yapacak olan gerçek ya da tüzel kişi.
Ayrıca sözleşmeye dolaylı olarak taraf olan ilgililer de olabilir:
1. Alt yüklenici
2. Yüklenicinin edimini taahhüt eden üçüncü kişi
Her iki tarafın da hak ve yükümlülükleri esas itibariyle sözleşme ile belirlenmekle birlikte, bu hak ve yükümlülükler sözleşme ile düzenlenmediği veya sözleşmenin yetersiz kaldığı durumlarda Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer mevzuat ile özellikle Yargıtay içtihatları kapsamında güvence altına alınmıştır.
Tarafların Hakları Nelerdir?
Arsa Sahibinin Hakları:
1. İnşaatın Zamanında ve Sözleşmeye (Projeye) Uygun Olarak Tamamlanması:
Arsa sahibi, yapıların belirlenen sürede ve sözleşme ile kararlaştırılan projeye uygun şekilde teslim edilmesini talep etme hakkına sahiptir. Müteahhittin işe ne zaman başlayacağı, inşaat ruhsatının en geç ne zaman alınacağı, inşaatın fiili olarak ne zaman başlayacağı, inşaatın teslim süresi, teslimin iskan ruhsatı şartına bağlanıp bağlanmadığı hususlarının sözleşmede sade bir dille, açık ve anlaşılır şekilde ancak detaylıca düzenlenmesi gerekir. Ayrıca projenin özelliklerine sözleşmede ve teknik şartnamede detaylıca yer verilmelidir. Uyuşmazlık yaşanması durumunda arsa sahipleri bu şekilde inşaatın zamanında ve sözleşmeye uygun olarak teslim edilip edilmediğini tespit edebilirler.
2. Eksik veya Ayıplı İşler Nedeniyle Tazminat Talebi:
Yapı eksik ya da kusurlu yani ayıplı ise, yükleniciden aynen ifa, aynen ifa yerine geçmek üzere nama ifaya izin, aynen ifa yerine geçmek üzere eksik ve ayıplı işlerin bedelini veya eksik ve ayıplı işler nedeniyle bedelde indirim yapılmasını, bunun yanında müspet ve menfi zararların tazminini, sözleşmede kararlaştırılmışsa eğer ceza koşulunun ödenmesini ve munzam zarar tazminatı talep edebilir.
3. Tapu Teslimi ve Paylaşımı:
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğunda, sözleşmede belirtilen bağımsız bölümler tasdikli ruhsat ve projesine, sözleşmeye ve fen ve sanat kurallarına uygun olarak, iskan ruhsatı alınmış bir şekilde arsa sahibine teslim edilmelidir. Aksi halde arsa sahiplerinin teslime bağlanmış bağımsız bölümleri müteahhitte devretmeme hakkı gündeme gelebilir.
4. Sözleşmenin Feshedilmesi:
Yüklenici, yükümlülüklerini yerine getirmezse (örneğin zamanında inşaata başlamaz veya işi tamamlamazsa), sözleşmenin ileriye veya geriye etkili olarak feshi yoluna gidilebilir. Arsa sahipleri aynen ifadan vazgeçip sözleşmenin feshi ile birlikte tazminat taleplerini de ileri sürebilir.
Yüklenicinin (Müteahhit) Hakları:
1. Arsa Payının Teslim Edilmesi:
İnşa edilecek yapı karşılığında arsa payının veya bağımsız bölümlerin kendisine devredilmesini talep edebilir. Müteahhit sözleşmeye uygun şekilde taşınmazı inşa edip teslim ederse arsa paylarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin kendisine veya kendisinin göstereceği üçüncü kişilere teslim edilmesini talep edebilir.
2. Projeye Göre İnşaat Yapma Serbestisi:
Ruhsat ve projeye uygun kalmak kaydıyla inşaatı kendi teknik yeterliliğine göre yürütme hakkına sahiptir. Müteahhit özen yükümlülüğüne, sözleşmeye ve projeye uygun olmak şartıyla inşaatı dilediği gibi yapma serbestisine sahiptir.
3. İnşaat Malzemelerini ve Yöntemini Belirleme Yetkisi:
Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, inşaatın nasıl yapılacağı yüklenicinin sorumluluğundadır. Teknik şartnameye uygun olması koşuluyla müteahhittin inşaat malzemelerini seçme hakkı ve inşaatı yapacağı yöntemi belirleme serbestisi vardır.
4. Sözleşme Dışı İşler İçin Bedel Talebi:
Bazı projelerde arsa sahiplerinin sonradan ortaya çıkan talepleri olabilir. Bu şekildeki talepler sözleşme dışında kalıyorsa, yüklenici bu işler için ek ücret talep edebilir. Ayrıca bu şekildeki taleplerin inşaatın teslim süresini de etkileyebileceği unutulmamalıdır.
Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
• Projenin detayları (kat planları, malzeme listeleri)
• İşe başlama zamanı
• İnşaata başlama zamanı
• İnşaatın teslim süresi
• Gecikme cezaları
• Tapu devri şartları
• Cezai şartlar ve sözleşme feshi koşulları
Bu sözleşmelerin genellikle karmaşık hukuki içeriklere sahip olması, profesyonel hukuki destek alınmasını zorunlu hale getirir. Aksi halde telafisi güç zararlara sebebiyet verilebilir.
Emir Hukuk Olarak Hizmetlerimiz
Emir Hukuk olarak, gayrimenkul hukuku ve inşaat sözleşmeleri alanındaki uzmanlığımız ile müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık ve sözleşme yönetimi hizmetleri sunmaktayız. Hizmetlerimizden bazıları şunlardır:
• Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi
• Müteahhit veya arsa sahibi adına pazarlık ve sözleşme sürecinin yönetilmesi
• Uyuşmazlık durumunda arabuluculuk, dava ve icra takibi
• Sözleşme feshi, eksik/ayıplı iş nedeniyle dava süreçlerinin yürütülmesi
• Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve tapu işlemleri
Her projeye özel stratejik yaklaşımla hem yatırımcıyı hem de arsa sahibini güvence altına alacak şekilde hareket ediyoruz.
Siz de arsanız ya da projeniz için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmayı düşünüyorsanız, hak kaybı yaşamamak adına bizimle iletişime geçebilirsiniz
