İnşaat Bitmeden Satın Alınan Taşınmaz Üzerindeki Hacizlerin Durumu
İnşaat halindeki bir projeden daire veya iş yeri satın almak, yatırımcılar ve bireysel alıcılar için cazip fırsatlar sunsa da, bazı hukuki riskleri de beraberinde getirir. Bu risklerin başında, taşınmaz henüz alıcının adına tescil edilmeden önce üzerine konulmuş haciz ve tedbir şerhleri gelmektedir. Peki, inşaat bitmeden satın alınan bir taşınmazda tapuda yer alan hacizler karşısında alıcının durumu nedir? Hangi adımlar atılmalı? İşte bu yazımızda, bu soruların yanıtlarını yargı kararları ışığında açıklıyoruz. Ayrıca gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatımızın detaylı görüşlerini yazımızda bulabilirsiniz.
Haciz ve Tedbirlerin Ortaya Çıkış Sebebi
İnşaat halindeki taşınmazlar üzerindeki hacizler çoğu zaman müteahhidin borçlarından kaynaklanır. Müteahhitin kredi borçları, malzeme alımı gibi ticari işlemler sonucunda ödenemeyen borçlar, alacaklılar tarafından taşınmaz üzerine haciz konulmasıyla sonuçlanabilir. Bu hacizler “eşyaya bağlı borç” niteliğinde olduğundan, taşınmazı devralan kişi bu borçlardan da etkilenebilir.
Hacizli Taşınmazın Satın Alınmasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
1. Tapu Kaydının İncelenmesi
Satın alma öncesinde tapu kaydının detaylı bir şekilde incelenmesi gerekir. Tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği, herkes tapu kayıtlarını görme hakkına sahiptir (TMK m. 1020). Tapuda haciz, ipotek veya tedbir şerhi varsa, bu durum alıcının mülkiyet hakkını doğrudan etkileyebilir.
2. Temiz Tapu Teslimi Şartı
Alıcılar, sözleşmeye “taşınmazın takyidatlardan arındırılmış şekilde teslim edileceğine” dair açık bir hüküm koymalıdır. Bu, olası ihtilaflarda önemli bir dayanak olur.
3. Müteahhitin Güvenilirliği
Müteahhidin daha önceki projeleri, mali durumu ve sektördeki itibarı araştırılmalıdır. Güvenilir olmayan firmalarla yapılan sözleşmeler ileride ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Takyidatlar
Taşınmazın devri yapılmamışsa ve tapu hâlâ müteahhit üzerinde görünüyorsa, alıcı temliken satışa dayalı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu davada, taşınmaz üzerindeki haciz ve tedbirlerin kaldırılmasını da talep edebilmesi için şu hususlara dikkat etmelidir:
• Dilekçede açıkça takyidatlardan ari tescil talep edilmelidir.
• Lehlerine haciz konulan kişi veya kurumlar davaya dahil edilmelidir.
Yargıtay 23. HD, 24.05.2013, 2013/2106 E., 2013/3484 K.:
“Davacı tarafça taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmasına yönelik herhangi bir talep olmadığı... halde, HMK’nın 26. maddesindeki taleple bağlılık kuralına aykırı olarak, taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmasına da karar verilmesi isabetsiz olmuştur.”
Yargıtay 14. HD, 23.03.2017, 2015/18249 E., 2017/2263 K.:
“Takyidat lehtarlarının davaya dahil edilmeden, takyidatlardan ari tescile karar verilmesi, haklarının zedelenmesi anlamına gelir.”
Haciz Şerhlerinin Kaldırılması: Ne Zaman Mümkün?
1. Takyidatın Satıştan Önce Konulması
Alıcı, taşınmazı satın almadan önce tapu kaydında yer alan hacizden haberdar sayılır. Bu durumda:
• İyiniyet iddiasında bulunamaz.
• Takyidatın kaldırılması ancak kötüniyet ispatı ile mümkündür.
Ankara BAM 17. HD, 03.03.2017, 2017/118 E., 2017/122 K.:
“Davacının tapu kaydındaki şerhlerden önceki tarihli temlikine rağmen, davalıların kötüniyetli oldukları ispatlanamadığından, ipotek ve haciz hakları korunmalıdır.”
2. Takyidatın Satıştan Sonra Konulması
Eğer alıcı satış sözleşmesinden sonra tapuya şerh verdiyse (TMK m. 1009), bu hak, haciz gibi sonradan gelen takyidatlara karşı korunur.
Ancak sözleşme tapuya şerh verilmemişse, yine kötüniyet ispatı gerekir. Alıcı, müteahhit ile haciz lehtarları arasındaki işlemlerin muvazaalı olduğunu iddia edebilir ve bu iddiayı tanık dahil her türlü delille ispat edebilir.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
• Davada sadece müteahhit taraf gösterilip, haciz lehtarlarının dahil edilmemesi.
• Takyidatlardan ari tescil talebinin dava dilekçesinde açıkça belirtilmemesi.
• Delil yetersizliği nedeniyle kötüniyetin ispatlanamaması.
Sonuç ve Değerlendirme
İnşaat halindeki taşınmazların temliken satın alınmasında tapu kayıtlarının titizlikle incelenmesi ve hukuki destek alınması büyük önem taşır. Haciz ve tedbir şerhleri nedeniyle mağduriyet yaşamamak için:
• Tapu takyidatları kontrol edilmeli,
• Satış sözleşmesine gerekli koruyucu maddeler eklenmeli,
• Takyidat lehtarlarıyla ilgili prosedürlere uygun hareket edilmelidir.
Hukuki Destek Almak Neden Önemlidir?
Tüm bu sürecin doğru yönetilmesi, hem maddi hem de zaman açısından büyük kazanımlar sağlar. Hukuk büromuz, inşaat aşamasında taşınmaz ediniminden kaynaklanan her türlü ihtilafta uzman kadrosuyla hukuki danışmanlık ve dava hizmeti sunmaktadır. Tapu iptali ve tescil davaları, takyidatların kaldırılması, müteahhit sorumluluğu gibi konularda profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
