Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Resmi Şekilde Yapılması Zorunluluğu
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye'de sıkça başvurulan bir taşınmaz geliştirme modelidir. Bu sözleşmeler, arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında imzalanır ve karşılıklı hak ve yükümlülükleri düzenler. Ancak söz konusu sözleşmenin geçerliliği için resmi şekil şartlarına uygun olarak hazırlanması kritik önem taşır.
Bu yazımızda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şartları, Yargıtay’ın içtihatları, ve hukuki hizmet kapsamımız detaylı şekilde ele alınmıştır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir yönüyle eser sözleşmesi, diğer yönüyle ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliği taşır. Bu karma yapı, sözleşmeye özel bazı şekil ve içerik gerekliliklerini beraberinde getirir. Türk Borçlar Kanunu, Medeni Kanun, Tapu Kanunu ve Noterlik Kanunu gereğince bu sözleşmenin geçerliliği, resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
Sözleşmenin Noterlikte Düzenleme Şeklinde Yapılması Zorunludur
Bu tür sözleşmelerin sadece adi yazılı şekilde yapılması ya da noterde “onaylama” şeklinde düzenlenmesi yeterli değildir. Geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, noterde “düzenleme şeklinde” yapılmalıdır. Aksi takdirde sözleşme, geçersiz sayılabilir ve taraflar açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Yargıtay'ın Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Konusundaki Görüşü
Yargıtay genel olarak bu sözleşmelerin resmî şekle tabi olduğunu kabul etmektedir. Ancak bazı istisnai durumlarda, şekil eksikliğine rağmen sözleşmelerin geçerliliğini kabul etmiştir. Bu istisnalar iki temel başlık altında incelenir:
1. Tapu Devri Gerçekleşmişse
Eğer arsa sahibi, sözleşmenin kurulmasından sonra taşınmazın tapusunu yükleniciye devretmişse, satış vaadine dayanak kalmaz. Bu durumda yalnızca eser sözleşmesi hükümleri geçerli olur ve bu tür sözleşmelerde şekil şartı aranmaz.
Yargıtay’a göre, tapu devri sonradan yapılmış olsa bile, sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanımıdır.
2. İnşaat Büyük Ölçüde Tamamlanmışsa
Yüklenicinin inşa faaliyetini reddedilemeyecek ölçüde tamamlaması hâlinde, sözleşmenin şekil şartına aykırı olması, arsa sahibi tarafından ileri sürülemez.
Yargıtay bazı kararlarında %80 tamamlanmış bir inşaatı ya da kaba inşaat seviyesini yeterli görmüştür. Ancak yalnızca temel atılmış olması gibi erken aşamalar yeterli kabul edilmemektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Neden Resmi Şekle Bağlıdır?
Bu sözleşmelerin hukuken bağlayıcı olması için:
- Taşınmaz vaadi içermeleri nedeniyle,
- Tapu işlemleriyle doğrudan ilişkili olmaları nedeniyle,
- Taraflar arasındaki hakların netleştirilmesi amacıyla
resmî şekil şartına tabi tutulmaları zorunludur.
Hukuk Büromuzun Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Hizmetleri
Hukuk büromuz, arsa sahipleri ve yüklenici firmalar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin geniş kapsamlı danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Amacımız, müvekkillerimizin haklarını en üst düzeyde koruyarak sürecin hukuka uygun şekilde ilerlemesini sağlamaktır.
Verdiğimiz Hizmetler:
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi
- Sözleşmelerin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmasının sağlanması
- Tapu devir süreçlerinin planlanması ve yönetilmesi
- İnşaat sürecinde yaşanabilecek anlaşmazlıklara hukuki çözüm üretimi
- Eksik veya ayıplı ifa durumlarında hakların korunması
- Geçersizlik, fesih, tescil ve tazminat davalarının takibi
- Arabuluculuk süreçlerinin yürütülmesi ve dava takibi
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçerliliği İçin Nelere Dikkat Edilmeli?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar açısından ciddi mali ve hukuki sonuçlar doğurur. Bu nedenle sözleşmelerin geçerli olabilmesi için:
- Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması,
- Tapu devri gerçekleşmişse ya da inşaat önemli oranda tamamlanmışsa, şekil şartının istisnai olarak aranmayabileceği,
- Her olayın somut koşulları dikkate alınarak değerlendirilmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Yargıtay kararları ve uygulamadaki içtihatlar, bu sözleşmelerin özel bir uzmanlık alanı olduğunu göstermektedir. Sözleşmenin geçersiz olması durumunda ciddi hak kayıpları yaşanabileceğinden, hukuki destek alınması son derece önemlidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili tüm hukuki süreçlerde yanınızdayız. Sözleşme hazırlığından dava takibine kadar tüm adımlarda, uzman avukatımız ile güvenli bir hukuki süreç sunuyoruz.
Detaylı bilgi ve danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
